2026年9月30日，广州首座万象城——白鹅潭万象城于荔湾区白鹅潭商务区三江交汇处正式启幕。这座华润置地第100座自持运营购物中心，以26.9万平方米商业体量、近500家品牌、超六成首店旗舰定制店的阵容，国庆七天迎客近170万人次，首日28.7万人次逼近30万容量上限，成为广州建设国际消费中心城市的标志性事件。本文结合公开数据、现场观察与专家观点，从十大方面梳理其规律，供业界借鉴。

一、选址模式：千年江岸的价值重估与片区锚定

关键词：千年商都、隔江对望、一潭三岸、片区锚定

白鹅潭万象城的选址，本质是一次对广州西部滨水价值的系统性重估。项目落子三江交汇的白鹅潭商圈核心，与白天鹅宾馆隔江相望，毗邻大湾区艺术中心，以及广东美术馆、 广东省非物质文化遗产馆、 广东文学馆、 广州市荔湾区文化馆、广州市荔湾区图书馆、广州市荔湾区博物馆，坐拥一线江景。

这一选址的深层逻辑不在于“拿一块好地”，而在于以商业旗舰锚定一个世界级地标商圈的成型——白鹅潭被定位为广州五大世界级地标商圈之一，万象城的到来使“规划中的商圈”变为“可感知的消费现实”。“让世界重回白鹅潭”的口号，唤醒的是老芳村江岸的集体记忆，将商业开发嵌入千年商都的滨水叙事。

芳村地铁站三线交汇的交通可达性，与鹤洞大桥、珠江游船、沿江步道共同构成“一潭三岸”的慢行与快达体系，是广佛同城的自然天成结果，也是广钢新城不断升级改造的杰作。使选址从“孤点”变为“枢纽”。选址的远见在于：它不追逐成熟商圈的存量客流，而是以自身为支点，撬动广州西部消费格局的结构性缺口。

二、定位模式：不以重奢立身，以生活方式矩阵定调

关键词：首店引领、旗舰定调、高化长廊、体验留量

定位策略清晰而克制：不做单纯的重奢堆砌，而以“首店+旗舰+生活方式”的复合矩阵建立辨识度。全场近500家品牌，超六成为首店、旗舰、定制店，开业率达90%。

科技与智慧生活锚点由华为定制形象店承担，融入“生活方式+数码+健康”的混合业态逻辑。华润万家旗下Olé精品超市落位，锚定高净值家庭的日常品质消费。美妆板块以MIXC BEAUTY首进华南为核心，汇聚兰蔻、雅诗兰黛等21家国际高化品牌，形成精品店长廊式的集聚而非散点分布。餐饮超130家，打“滨江品质餐饮+地方菜矩阵+咖啡茶饮首发地”的组合；服饰超150家，重点做户外运动垂类矩阵。

这一组合的内在逻辑是：用茶饮首店制造排队与社交传播，用美妆与Olé锁定品质客群，用滨江餐饮延长停留时间——不以单一业态的“贵”建立门槛，而以业态之间的“咬合”形成留量。

三、设计模式：滨水界面的打开与历史层级的缝合

关键词：城市舞台、珠江之贝、退台望江、古建新生

设计以“城市舞台”为核心理念，由KPF操刀，整体如珠江边徐徐展开的贝壳。北区沿江主立面打造半开放式弧形天幕，L4至L7逐层退台形成望江露台，L8层设超1000㎡会员中心，坐拥270°一线江景，将“临江”从观赏属性转化为可停留、可消费的空间资产。

室内以“水生万象”为线索，北区写水波流动，南区呈溪流轻盈，形成南北气质的差异化体验。南区大型中空椭圆结构配合钻石采光顶，兼顾节能与视觉冲击。更具示范意义的是对百年文保建筑些华伦士楼（培英书院旧址，1914年落成）的处理：采用“原址平移+精准修缮”，将重约4600吨的建筑整体抬升平移，恢复青砖墙肌理，纳入鹅潭坊文保街区，使历史古建从“被围观的遗存”转为“被使用的公共空间”。设计在此完成了两件事：把江打开，把时间接上。

四、商业模式：政企共建商圈激活，多元盈利造血生金

主题词：政府筑基、企业主导、租金造血、流量变现。

白鹅潭万象城采取"政府规划引导+华润重资产运营"复合模式：

政府侧，白鹅潭商圈定位为广州五大世界级地标商圈之一，市区两级以23块经营性地块出让、约80万平方米商业面积扩容相配套，市商务局建立重点商圈工作组机制，每季度协调堵点难点；

企业侧，华润以29.8亿元竞得核心地块，自持运营、长期收租。盈利结构呈四层矩阵：

一是商铺租金与销售提成，500个铺位分楼层差异化定价；

二是MIXC BEAUTY美妆长廊等自营生态业务直接创收；

三是"一点万象"会员数字化运营沉淀私域复购；

四是写字楼、公寓与滨江公园配套的资产增值。

开业前两天销售额即突破2500万元、客流突破50万人次，验证了"以客流规模换租金溢价"的逻辑——对商业洼地而言，客流比奢牌更重要。

五、招商模式：首店引领旗舰聚集，四维逻辑精准匹配

主题词：首店筑基、旗舰聚势、品类深耕、本土链接。

项目摒弃填满式招商，确立四大逻辑：

其一"首店引领"，全场首店、旗舰、定制店占比超六成，含99家广州首店、139家荔湾首店，把商场变成"不来就体验不到的地方"；

其二"旗舰聚集"，ASICS中国旗舰店、FILA、Arc'teryx、DESCENTE镇守主要入口，不留空铺等重奢；

其三"品类深耕"，餐饮超130家品牌、零售超150家服饰品牌，做全户外运动矩阵与"广州最全地方菜矩阵"；

其四"本土链接"，引入陶陶居白鹅潭6.0臻品店等老字号焕新店型，与茶颜悦色、金粒门等外来"排队王"形成广府风味与全国潮流的对流。开业率达90%，以稀缺性替代奢侈度，构筑差异化护城河。

六、营运模式：一城一坊一公园，场景沉浸数字驱动

主题词：空间即产品、文脉即场景、数字即效率。

营运的核心创新，是把建筑做成"城市舞台"：以"一城·一坊·一公园"格局组织消费动线——"城"为珠江之贝主体，层层退台望江，江景露台餐饮全时段覆盖；"坊"为鹅潭坊文保街区，百年培英书院旧址些华伦士楼整体抬升2.3米、迁移36.45米活化再生，承载策展式零售与跨界艺术；"公园"为约3万平方米花地滨江公园，慢节奏留白。

营运上依托"一点万象"小程序实现停车缴费、会员积分、排队取号一站式服务；数字化管理覆盖客流监测、消防安防、能耗调度，以智能化手段应对单日近30万级客流。弹性营业时间、分区温控、动线截流等精细管理，让宏大空间运转有序。

七、促销做法：政企共投全域种草，让利传播双轮引爆

主题词：政府补贴、企业让利、达人种草、全城共振。

促销采取"政府促消费政策+企业开业营销"双轨并行。

政府侧，国庆前后全市投放2000万元"食在广州"餐饮消费券，覆盖近千家餐饮门店，叠加荔湾区配套惠民措施，直接降低消费门槛。

企业侧，场内品牌推出开业限定、满减折扣、IP联名；推广上不依赖大额硬广，而以"新岸生活季"话题整合传播——从官宣开业、亮灯仪式到"跟着攻略逛万象城"的媒体内容预埋，南方+、广州日报等主流媒体持续跟进，社交平台上"芳哈顿""全世界的人都去了白鹅潭"等话题自发酵，实现低成本高曝光的破圈传播。

促销设计遵循"食娱相融"：餐饮外摆沿江铺开，花地滨江公园承接宠物友好与社群活动，配合星空穹顶与珠江夜色，将传统"逛商场"升级为文商旅一体的城市漫游，落实游购娱一体化。

八、现场活动：光影展演艺文荟萃，食娱相融沉浸体验

主题词：以食为媒、以艺聚人、以夜延时、沉浸游购。

开业期间打造"新岸生活季"，呈现3大沉浸式主题演艺、3大美学文艺首展、10余场品牌IP快闪。最吸睛的是法国BK-International团队打造的超6000平方米沉浸式光影秀，以"珠水孕育城市之心"为灵感点亮贝壳穹顶与百年文保楼；同期落地"问春园：问春归来风飞去"中国非遗大展与"马赛克·意大利永恒艺术的密码"多媒体展，中西艺术并置。

现场活动也不断实现流量转化，线上种草线下引爆，引客入景留客促单，种草引流、稀缺锁客、场景促单、留量沉淀等等。流量转化分两程突破。

第一程，线上流量变现场人流：首店矩阵制造社交货币，茶颜悦色、古德墨柠广州首店开业首日队伍"拧成麻花"，喜茶首店排队187米；开业档期无缝衔接国庆黄金周，探亲、出游、本地休闲多重需求在七天集中释放。

第二程，到场人流变实际消费：以餐饮为转化引擎——餐饮占首开品牌约28%，却贡献了人潮的大半，陶陶居单日最高排号5465桌；以江景露台、光影艺术延长停留时间，以会员积分、停车优惠引导复购，实现"流量"变"留量"。

九、商家评价：多方同心双向赋能，好评如潮共振共赢

主题词：政府护航、协会搭桥、品牌增值、市民点赞。

对政府，运营方与商家普遍肯定"有求必应"的服务：市商务局将万象城列入重点商圈工作机制统筹推进，荔湾区被网民称为"保姆级"保障。

对商协会与平台，业界评价其抬升了商圈能级，与聚龙湾太古里错位联动、互为支撑。

对品牌商家，首店效应立竿见影——排队即品牌广告，陶陶居臻品店、茶颜悦色等实现开业即峰值；赵露思潮牌等借文保街区完成形象落地。

对消费者，"让世界重回白鹅潭"的情怀打动老广，昔日商业洼地的居民首次实现高端消费"留在城西"，社交评价中"芳哈顿"的戏称即是最高满意度的民间表达。

效果评审可圈可点，六维检视绩效显著，多方共赢格局初成。商场成顶流、商户有生意、政府得抓手、社会增活力等等。

比如商场维度：七天近170万人次，超过同期全市游客接待量的十分之一，日均24.1万人次，"开业即顶流"。

比如商户维度：餐饮首店排队数小时，陶陶居单日排号5465桌，全城首店经济爆发。

比如政府维度：荔湾国庆旅游消费39.87亿元、同比增长13.2%，全市零售企业零售额增长10.1%，住宿、餐饮营业额分别增长7%、6.3%。

比如社会维度：芳村片区城市形象出圈，万象城与太古里"双核"重塑西部商业版图。

比如消费者维度：免费观展、公园漫游、首店尝鲜，获得感充实。

比如区域维度：承接佛山临广片区与老城居民消费回流，商圈洼地实现能级跃升。等等。

十、问题有解：守牢底线精细疏导，保姆服务护航开局

主题词：食品安全、人流管控、政企分担、溢出共享。

面对超大客流，政府与市场各就其位。

食品安全与秩序：荔湾区市场监管局全员驻场值守，聚焦食品安全、电梯特种设备、市场秩序开展节日专项检查。

人流疏导：10月1日客流逼近上限，地铁1号线、11号线部分列车对芳村站实施"飞站"，原定光影秀场次基于安全研判临时取消；公交四条线路加开短线、班次密度提升一至两成。

费用分担上，政府承担安保、监管、交通等公共成本，企业承担促销让利与活动投入。

溢出对接上，与聚龙湾太古里"滨水乐游季"、白鹅潭大湾区艺术中心联动，两大新地标国庆合计接待208.73万人次，实现流量互导、红利共享。

总结展望：八大关键词凝规律，长效繁荣看运营

首店筑基、场景立命、餐饮引流、文化铸魂等等无不显示未来可期。综合本案，提炼商圈开业持续繁荣八大关键词：

一是首店引爆——以稀缺性替代奢侈度，六成首店占比制造"非来不可"；

二是场景留客——"一城一坊一公园"，让建筑本身成为目的地；

三是餐饮引擎——以食为媒，130家餐饮品牌承担流量转化主引擎；

四是文脉铸魂——百年书院活化，让历史成为可消费的场景；

五是档期借势——开业叠加黄金周，压缩需求集中释放；

六是政企共投——政府补环境、企业补让利，成本合理分担；

七是数字赋能——会员、停车、排队、安防全链路智能化；

八是片区联动——与太古里、艺术中心、滨江岸线共生共荣。

展望未来，正如广州市商务局党组书记、局长魏敏所言，广州将持续以"羊城消费新八景"为统领，场景、活动、产业、政策四轮驱动，促进商旅文体健融合。白鹅潭万象城的真正大考不在开业七天，而在热度退潮后的日常运营——唯有持续内容更新、品牌迭代与服务精进，方能让"现象级开业"走向"现象级长红"，为广州国际消费中心城市建设提供可复制的"白鹅潭样本"。

本文作者：广东省商业经济学会名誉会长、博士教授博导 潘建国；联系方式：13802925109@163.com